本文摘要：电脑屏幕上闪动着七、八百条商铺租赁信息，一万多人在找寻适合的商铺，供需双方获取的信息通过数据分析很快已完成筛选，出租人和寻租人可以在第一时间获取信息。

电脑屏幕上闪动着七、八百条商铺租赁信息，一万多人在找寻适合的商铺，供需双方获取的信息通过数据分析很快已完成筛选，出租人和寻租人可以在第一时间获取信息。这就是乐铺市场运营总监李越超供职的平台--利用“算法”，协助商户们寻找他们最理想的开店地址。

技术在让选址这件事显得非常简单。事实上，某种程度是那些数量可观的个体商户，大型零售品牌也在利用强劲的数据能力，很快已完成他们的线下扩展计划，这是苏宁小店在过去一年很快布局500家店铺的秘密。不过，李越超找到，通过技术已完成筛选，只是商铺选址的第一步，在零售业态多元化、线下实体布局竞争升级的当下，选址的拒绝和标准比以前更加细致，这对技术明确提出了更高的拒绝。

一年500家苏宁小店对于北京苏宁的几千名员工来说，为苏宁小店选址是全员联合的任务，作为北京苏宁小店的总经理，宋锐更加上心，下班路上、逛之时、出外途中，他都会偶尔注意：有空置商铺吗？这里合适开店吗？有一次回家途中，他在小区隔壁的社区底商找到了一家店铺，“离我家小区正好能已完成3公里仓储”。第二天，他把店铺信息交予至研发团队，旋即，这里沦为离宋锐家最近的苏宁小店。一位居住于在顺义区的苏宁电器员工为苏宁小店贡献了三个店铺信息，三家店铺都成功签下之后，这位员工自告奋勇，自由选择在其中一家做到店长，“我对这片儿过于煮了，这家门店做生意认同拢没法。

”这位员工也沦为苏宁内部顺利转型的案例。靠着宋锐们的“慧眼”，苏宁小店仅有用一年的时间，在北京很快进了500家门店，在线下新型零售业态的滑行道上，有了半个身位的优势。宋锐和苏宁电器员工的选址故事看起来精彩且成功率高，但是事实上他们做到的只是街头扫瞄工作，选址工作远比这简单。

宋锐讲解，目前苏宁小店的类型主要分成社区店、CBD店和大流量店，有所不同类型的店铺在面积、楼层、入口、方位、外立面、门前场地、电量、上下水、租金上具有严苛的标准。对应这套标准，员工们将初步判断的结果交予至研发团队后，开发人员不会将信息更为细化。

为了提升辨别的准确率，苏宁后台可观的数据系统不会同时启动。“我们内部叫作金矿系统，它可以挖出周边消费者线上线下出售的轨迹不道德。

”让宋锐引以为豪的后台数据是苏宁多年的线上线下零售平台所累积的，“我们总部可是有2万多名IT人员的，”宋锐说道，数据分析出有的结果与线下条件的融合才是每家苏宁小店落地的最后依据，“整个流程不会迅速，”宋锐说道，凭借它，苏宁小店顺利完成了“2018年北京开业500家”的目标。电脑屏幕前的选址人 并不是所有开店人都有苏宁小店这样的大树依赖。技术如何赋能选址？张家鹏借此看见了商业机遇。

张家鹏曾在国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行有过十余年的工作经历，后于2012年创立 RET睿意德；从2015年开始张家鹏将更加多的精力移往到了新的创立的乐铺、中商数据、云猫智管等公司。乐铺是基于移动互联网的商铺交易平台，非常简单解读，乐铺的工作之一就是较慢精准的协助客户寻找适合的商铺，它的客户中有个体户，也有苏宁小店、便捷蜂这样的连锁品牌。张家鹏讲解，在乐铺的平台上，店铺信息与选址市场需求在技术的驱动之下已完成初期筛选，这在一定程度上替代了传统经纪人，“乐铺市场运营部的小伙伴，每人躺在电脑前，需要同时协助六七十位客户选址，这也是为了提升服务的质量而故意传输的量。” 乐铺目前掌控的店铺信息基本需要问宋锐们在选址时遇上的问题：例如工程条件、周边环境、租金情况等。

未来，电脑屏幕前的选址人还能解决问题更好的问题吗？张家鹏的问是认同的。“乐铺可能会在关联维度上去做到数据，例如区域业态比例，涨租趋势，甚至是商铺的时光机等。

” 乐铺市场运营总监李越超找到，这些信息是连锁品牌客户更为渴求获得的。他曾认识过一家2018年很快兴起的连锁便利店品牌，“与传统的商业选址比起，它的拒绝更为细致。恨不得要告诉这家商铺门前24小时的人流量情况，它可以将这些数据转化成，估计出有一天的流水。

”李越超感慨：“以前选址的都是杨家司机，现在都是技术触；以前选址靠看，现在靠算。”方位还是最重要的吗对于商铺信息掌控得越精准，才能就越精确地“算数”出有店铺的未来。

连锁企业选址小心思的背后是，是线下日趋激烈的零售业市场竞争。当传统零售业规模闻覆以，线上流量红利趋尽，流量喜、转化率较低的问题纳较低线上平台增长速度时，线上线下融合的新型零售模式被推向风口：电商巨头回头下来，阿里、京东产卵的多类型线下实体店，如雨后春笋般冒出来；传统零售企业不甘落后，苏宁、永辉、物美加速布局；创业型“独角兽”跑马圈地，便捷蜂、猩便捷在资本夹持下较慢前进。线上线下融合的特点也正在重写传统零售业选址的讲究。

棋士术语中有一句话叫作“金角银边草肚皮”，所指的是棋子所下的方位有所不同，其价值也有所不同，角上的方位价值最低，边上其次，腹中低于。这句话也是开店选址的“黄金法则”。可是宋锐在自由选择苏宁小店的方位时，却对这句话做到了调整--“金角”最差，但“银边”、“草肚皮”也无妨，只要能符合3公里仓储就可以选址。

3公里是苏宁小店的仓储电磁辐射圈，线下不只有苏宁小店的密集产于，在线上下单，苏宁的物流体系就不会送货上门。宋锐说道：“方位是传统零售胜败50%的决定因素，可是在苏宁小店的选址中却不是如此。今年苏宁小店还不会推展苏小团等社区拼团项目，这种模式绕过了线上平台和线下门店，是社群推展的模式，苏宁小店要以这样的方式区别于单一的实体店面。” 宋锐还透漏，今年苏宁小店还要在北京开办200个前置仓，这也将大幅提高仓储的效率。

张家鹏也有同感。“和传统的连锁便利店比起，新型零售业态的选址逻辑是不一样的，前者更加讲究地缘优势和人口的密度；后者重视的是可仓储范围内的人，研究的是人流的密度。” 方位并不是核心竞争优势，但是谁又不会一味拒绝接受好方位呢？张家鹏以北京为事例讲解，2018年在商铺市场供需之间的对立有所显出，供应末端有些紧绷，特别是在是传统意义上 的好方位，谁再行抢走，就是谁的。一大批新型零售业态凭技术手段、大数据分析能力等，在商铺选址上进行争夺战时，个体商户们则在另外一个层面花费心力：怎么才能让自己的产品和服务极具个性以及更加富裕品质？ 更加多的客户带着个性化的市场需求而来。

李越超曾认识过一位客户，他想做到的是80多元一份的面馆做生意，给定这个价位的商铺方位都在兴旺的核心商务区。可是这位面馆老板并不失望，他要去找的是胡同里的小商铺，谜样且有情调。按照客户拒绝，李越超给他寻找了适当的商铺。

面馆做生意疯狂出现异常，这是选址人李越超最开始没想起的。“这背后是消费者对于品牌的执着，品牌在或许上代表的就是品质。

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